Tyhjät talot ja desomething-talot: loppujen lopuksi, mikä on vaakalaudalla?

Vuokrattavien asuntojen tarjonnan lisääminen maassa on yksi hallituksen esittämän "Lisää asuntoja" -ohjelman tavoitteista . Tätä varten António Costan johtaja haluaa määrätä kalliiden asuntojen pakollisen vuokrauksen - käytännössä näiden kiinteistöjen omistajat voidaan joutua vuokraamaan talo valtiolle, joka sitten alivuokraa sen kohtuulliseen tulohintaan. Laissa on useita poikkeuksia, mutta aihe aiheuttaa edelleen suuria kiistoja. Loppujen lopuksi, mikä on vaakalaudalla?

Mitä hallituksen esityksessä sanotaan?

Omistusasuntojen pakollinen vuokraus

Asiakirjassa "Lisää asuntoja" hallitus sanoo julkisessa kuulemisessa  10. maaliskuuta asti, että "valtio voi mobilisoida paluumuuttajia yleisen edun vuoksi julkisten elinten vuokraamalla vuokraa vuokranantajalle".

Mihin taloihin pakkovuokrasopimus ei koske?

Toimenpidettä ei sovelleta:

• loma-asunnot;
• maastamuuttajien tai terveydellisistä syistä tai ammatillisista tai formatiivisista syistä siirtymään joutuneiden henkilöiden koteihin;
• kodit, joiden omistajat ovat sosiaalisessa asussa kotina tai tarjoavat pysyvää hoitoa virallisina hoitajina.

Miten se toimii?

Pakkovuokrasopimus, "laissa jo oleva ehto", kuten hallitus on selittänyt, "edellyttää, että on olemassa aikaisempi lakisääteinen velvollisuus käyttää kiinteistöä. Toisin sanoen: omistajien velvollisuudet ovat itsessään rajoituksia omistusoikeudelle. Tämä velvollisuus on ollut voimassa lainsäädännössä vuodesta 2014 lähtien (30.5.2014 annetun lain nro 31/2014 14 §:n 2 momentin a kohta)".

Muotoillussa ehdotuksessa ensimmäinen vaihe on tapauksissa, joissa havaitaan , että tietty talo on petos (eikä sovi mainittuihin poikkeuksiin) "ja aina kun on kysyntää kiinteistölle, jolla on nämä ominaisuudet, ehdotetaan ensinnäkin, että omistaja voi vapaasti tehdä vuokrasopimuksen  omaisuudesta IHRU:n kanssa, vahvistaen vapaasti tällaisen sopimuksen ehdot."

Omistajilla on määräaika käyttää kiinteistöä

Kuten ehdotuksessa selitetään, ja jos omistaja ei halua vuokrata valtiolle, kiinteistön käytölle annetaan virallinen määräaika - jota ei ole vielä määritelty. Vasta kun tämä aika päättyy, valtio voi vuokrata kiinteistön pakollisesti ottaen huomioon nimenomaisesti määritetyn yleisen edun – "joko siksi, että sen omistaja ei ole noudattanut velvollisuuttaan käyttää kiinteistöä , sekä asumisen sosiaalisen tehtävän että käyttövelvollisuuden perusteella, periaatteet, jotka on vahvistettu myös asuntopohjalain 4 ja 5 §: ssä", hallituksen mukaan.

Loppujen lopuksi, mikä on dealine-talo? Ja tyhjä?

 Asumisperustelain (laki nro 83/2019) mukaan devolutaksi katsotaan asunnot, jotka ovat perusteettomia ja yhtäjaksoisesti laissa määriteltynä ajanjaksona ilman tosiasiallista asumiskäyttöä omistajasta johtuvista syistä.

"Vapaa-ajan asuntoja, maahanmuuttajien asuntoja ja ammatillisista tai terveydellisistä syistä siirtymään joutuneiden henkilöiden koteja" ei pidetä omistajina, ja ne ovat perusteltuja syitä asuntojen tosiasialliseen käyttämättä jättämiseen, erityisesti "asianmukaisesti valtuutettujen tai ilmoitettujen töiden suorittaminen niille määriteltyjen määräaikojen kuluessa tai vireillä olevat oikeustoimet, jotka estävät tällaisen käytön".

Muistutetaan myös, että devolutoidun omaisuuden luokittelu näkyy  21. toukokuuta annetussa asetuksessa nro 67/2019 - joka pahentaa imiä tämän tyyppisissä rakennuksissa -  ja sanoo, että kaupunkirakennus tai autonominen osa, joka on vuoden ajan tyhjä , luokitellaan paluuksi:  

• ottaa huomioon, että televiestintä- ja vesi-, kaasu- ja sähköyhtiöiden kanssa ei ole voimassa olevia sopimuksia;
• jos veden, kaasun, sähkön ja televiestinnän kulutusta ei laskuteta;
• kun otetaan huomioon alhaisen veden- ja sähkönkulutuksen kumulatiivinen olemassaolo, kun otetaan huomioon näin ollen kulutus, jonka suhteellinen laskutus ei kunakin vuonna ylitä veden kulutusta yli 7 m3 ja sähkön osalta 35 kWh;
• Lisäksi laissa sanotaan, että säädettyä suurempi kulutus "ei sulje pois mahdollisuutta, että omaisuus luokitellaan devolutoksi nimittäin tarkastuksen kautta".

Kaupunkirakennusta tai autonomista osaa ei pidetä devolutona:

• Tarkoitettu lyhytaikaiseen asumiseen rannoilla, maaseudulla, termeillä ja muissa vilegiaturan paikoissa, väliaikaiseen vuokraukseen tai omaan käyttöönsä;
• Sinä aikana, jona kunnostustöitä tehdään, edellyttäen, että kunnat ovat sertifioineet ne;
• Rakentamisen valmistuminen tai käyttöluvan myöntäminen tapahtui alle vuosi sitten;
• d) luonnollisten henkilöiden tai oikeushenkilöiden jälleenmyyntiä varten samoin edellytyksin kuin 12. marraskuuta annetulla asetuksella nro 287/2003 hyväksytyn raskaiden kiinteistöjen siirtoja koskevan kunnallisverolain 7 §: n mukaisesti sekä yhteisöjen hankkimat ja saman lain 8 §: ssä tarkoitetuin edellytyksin, edellyttäen, että he ovat joka tapauksessa hyötyneet tai hyötyneet vapautuksesta kunnallisesta verosta kiinteistöjen raskaiden luovutusten osalta kolmen vuoden ajan hankintapäivästä;
• Tämä on maastamuuttajaportugalilaisten asuinpaikka valtion alueella, sellaisena kuin se on määritelty 29.11. annetun asetuksen nro 323/95 3 §:ssä, kun otetaan huomioon heidän verotuksellinen kotipaikkansa, koska muuta mainintaa ei ole;
• Tämä on portugalin tasavallan alueella asuva henkilö, joka suorittaa ulkomailla julkisluonteisia tehtäviä tai toimeksiantoja Portugalin valtion, kansainvälisten järjestöjen tai tunnustetun yleisen edun mukaisten tehtävien palveluksessa, sekä niiden valtuutetut kumppanit;
• jotka on integroitu matkailukohteeseen tai rekisteröity paikalliseksi majoitusliikkeeksi;
• joiden 2 §:n 2 momentin c kohdassa säädettyyn kulutukseen ei vaikuta kiinteistön käytön objektiivinen este , erityisesti sen hallintaa koskeva oikeusriita, siviililain 1072 §:n 2 momentissa säädetyn perusteen tarkastaminen tai koulutukseen liittyvät syyt tarjota pysyvää hoitoa omaishoitajana tai pysyä sosiaalisissa välineissä edellyttäen, että se on asianmukaisesti todistettu.

"Tyhjä talo on omistautumistalo", sanoo ministeri

Palvojatalon ja tyhjän talon määritelmä on siksi herättänyt useita kysymyksiä, mutta asuntoministeri Marina Gonçalves selvensi SIC Newsin haastattelussa, että "tyhjä talo on palvojatalo ", vaikka se olisi hyvässä kunnossa. Joten jos yksi on ollut suljettuna vuoden tai kaksi Lissabonin keskustassa, sitä pidetään desomething-talona? Ministeri vakuuttaa minulle, että hän tekee niin.

"Oikeudellisessa mielessä sitä pidetään petoksena, se on menettely, joka on tunnistettava sellaiseksi. Se on jo olemassa laissa tämä menettely. Kamera tekee tämän tunnistuksen.  se on talo, joka on asetettava sen käyttötarkoituksen palvelukseen, jota varten se on luotu", korosti vastuussa oleva ja varmisti kuitenkin, että "valtio ei mene kansan taloon ja pakkolunastaa".

Onkoarrendamento pakottava vai ei perustuslain vastainen?

 "Lisää asuntoja" -ohjelma on pudonnut "pommina" kiinteistöalalla, ja sen jälkeen toimenpiteisiin on reagoitu - ja kaikilta tahoilta. Pakottava vuokrasopimus on kiistan ytimessä, ja sen perustuslaillisuutta on jopa epäilty.

Tunteja sen jälkeen, kun pääministeri António Costa oli esittänyt maalle uuden asumista koskevan lainsäädäntöpaketin, pääministeri António Costa sanoi Journal of 8 TVI: n haastattelussa, että "ei ole laillista olla tyhjiä taloja", kieltäen perustuslain vastaisuuden olemassaolon säännössä, ja toteamalla, että "pakkokeinot ovat olleet laissa monien vuosien ajan, eikä niitä ole koskaan pidetty perustuslain vastaisina".

RTP-ohjelman haastattelussa asuntoministeri "Tudo é Economia" vahvisti António Costan sanoja. Vastuuhenkilö takaa, että asuntojen pakollinen vuokraus on perustuslaillista, ja sanoi myös, että omistajien velvollisuus on käyttää taloja. Kuvernööri korosti, että se on "väline sillä hetkellä, kun joku ei halua vuokrata kiinteistöä, kun on velvollisuus käyttää kiinteistöä", ja muistutti kuitenkin, että omistaja voi "yksinkertaisesti selittää, että sitä ei käytetä, koska se odottaa käyttölupaa he eivät ole." Ministeri korosti, että "omistajalla on päteviä perusteita sanoa, että hän laittaa sen myyntiin tai vuokraa".

Useat ECO Advocatuksen tavoittamat juristit katsovat toisaalta, että valtion "hallinnollinen hallussapito" yksityisistä kiinteistöistä on "omistusoikeuden rajoitus" ja "selvästi perustuslain vastainen" .  Perustuslailliselle Jorge Bacelar Gouveialle, jonka julkaisu kuuli, esimerkiksi "pakottava vuokraus rikkoo kiinteistön olennaista ydintä, koska se vähentää mahdollisuutta luovuttaa ja hallinnoida omaisuutta", mikä on toimenpide "täysin mielivaltainen ja suhteeton". Paulo Otero, professori ja perustuslaillinen, on samaa mieltä. "Valtio voi vain kannustaa velvollisuutta sijoittaa taloja asuntomarkkinoille esimerkiksi verotuksellisin toimenpitein ottaen huomioon yksityisomaisuuden sosiaalinen tehtävä. Se ei kuitenkaan voi olla pakkolunastuksen tai pakkovuokrauksen kohteena. Perustuslaissa tämä myönnetään vain tuotantovälineiden hylkäämisen edessä ", hän selittää. 

Sérgio Sousa Pinto liittyi niihin, jotka ovat eri mieltä hallituksen esityksestä, jonka tavoitteena on asuntojen pakonomainen vuokraus. CNN:n kommentaattori ja sosialistipuolueen varapuheenjohtaja on samaa mieltä siitä, että tämä toimenpide saattaa olla perustuslain vastainen.

Talojen hallinnollinen omistus Euroopassa

Talojen hallinnollinen omistus on todellisuutta useissa Euroopan maissa, kuten Tanskassa tai Alankomaissa. Tällaisia toimenpiteitä on olemassa, ja tällainen käytäntö on sallittu, kuten sanomalehti Público selitti :

• Tanskassa , kun talo on tyhjillään yli kuusi kuukautta, kunnalla, jossa tämä talo sijaitsee, on valta pakottaa omistajat sijoittamaan kiinteistö vuokramarkkinoille;
• Alankomaissa asunnonomistajien on ilmoitettava kunnan viranomaisille aina, kun asuinkiinteistö on tyhjä, ja säännöt ja määräajat vaihtelevat kaupungeittain. Amsterdamin laki ei salli talon olla tyhjillään yli kaksi kuukautta;
•  Yhdistyneessä kuningaskunnassa paikallisviranomaiset voivat ottaa haltuunsa talon,  joka on ollut tyhjillään vähintään kuusi kuukautta.

LÄHDE: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa