Leegstaande huizen en vrijstaande huizen: wat staat er immers op het spel?

Het vergroten van het aanbod van huurwoningen in het land is een van de doelstellingen die zijn opgenomen in het "Meer huisvesting" -programma dat door de regering is gepresenteerd. Hiervoor wil de uitvoerende macht van António Costa de verplichte verhuur van dierbare huizen opleggen - in de praktijk moeten de eigenaren van deze eigendommen mogelijk worden gedwongen om het huis aan de staat te verhuren, die het vervolgens tegen een betaalbare inkomensprijs zal onderverhuren. Er zijn verschillende uitzonderingen in de wet, maar het onderwerp blijft grote controverse veroorzaken. Want wat staat er op het spel?

Wat staat er in het voorstel van de regering?

Verplichte verhuur van voorkeurswoningen

In het document "Meer huisvesting", in openbare raadpleging tot 10 maart, zegt de regering dat "de staat terugkeerders kan mobiliseren, om redenen van algemeen belang, door middel van leasing door openbare entiteiten, met de respectieve betaling van huur aan de verhuurder".

Op welke huizen geldt dwanghuur niet?

De maatregel is niet van toepassing op:

• Vakantiehuizen;
• huizen van emigranten of personen die om gezondheidsredenen en beroeps- of vormende redenen ontheemd zijn;
• huizen waarvan de eigenaren in een sociale outfit als een huis zijn of permanente zorg bieden als formele zorgverleners.

Hoe gaat dat in zijn werk?

De gedwongen huurovereenkomst, "een term die al in de wet staat", zoals uitgelegd door de regering, "veronderstelt het bestaan van een voorafgaande wettelijke verplichting om gebruik te maken van het onroerend goed. Dat wil zeggen: de plichten van de eigenaren zijn op zichzelf beperkingen op het recht op eigendom. Die plicht is sinds 2014 wettelijk verankerd (artikel 14, lid 2, onder a), van wet nr. 31/2014 van 30 mei)".

In het geformuleerde voorstel is de eerste stap, in gevallen waarin wordt vastgesteld dat een bepaald huis bedrog is (en niet past in de genoemde uitzonderingen) "en wanneer er vraag is naar een woning met die kenmerken, wordt eerst voorgesteld dat de eigenaar vrijelijk een huurovereenkomst kan sluiten.  van het onroerend goed met de IHRU, vrijelijk de voorwaarden van een dergelijk contract vaststellen."

Eigenaren hebben een deadline om gebruik te maken van het pand

Zoals het voorstel uitlegt, en als de eigenaar niet aan de staat wil verhuren, wordt een formele termijn gegeven om het onroerend goed te gebruiken - wat nog niet is gedefinieerd. Pas wanneer deze periode afloopt, kan de staat het onroerend goed verplicht huren, rekening houdend met het algemeen belang dat specifiek is bepaald - "hetzij wegens niet-naleving van de verplichting om het onroerend goed door de eigenaar te gebruiken, zowel door de sociale functie van huisvesting als door de gebruiksplicht, beginselen die ook zijn vastgelegd in de artikelen 4 en 5 van de Wet op de huisvestingsgrondslagen", aldus de regering.

Want wat is een dealinehuis? En leeg?

 Volgens de Wet op de huisvestingsgrondslagen (wet nr. 83/2019) wordt huisvesting die ongerechtvaardigd en voortdurend is , gedurende de door de wet gedefinieerde periode, zonder effectief woongebruik, om redenen die aan de eigenaar kunnen worden toegeschreven, beschouwd als devoluta.

"Tweede verblijven , huisvesting van emigranten en huizen van ontheemden om professionele of gezondheidsredenen" worden niet beschouwd als toegewijden en zijn gerechtvaardigde redenen voor het effectieve niet-gebruik van huisvesting, in het bijzonder "de uitvoering van naar behoren gemachtigde of meegedeelde werken, gedurende de daarvoor vastgestelde termijnen, of de lopende gerechtelijke stappen die een dergelijk gebruik verhinderen".

Er wordt ook aan herinnerd dat de classificatie van gedevoluteerde goederen voorkomt in het wetsdecreet nr. 67/2019 van 21 mei - dat het imi op dit type gebouw verslechtert -  en zegt dat een stedelijk gebouw of de autonome fractie die een jaar leeg staat, wordt geclassificeerd als rendement:  

• Gezien het ontbreken van contracten met telecommunicatie- en water-, gas- en elektriciteitsbedrijven;
• als er geen facturering is voor water-, gas-, elektriciteits- en telecommunicatieverbruik;
• gelet op het cumulatieve bestaan van een laag water- en elektriciteitsverbruik, als zodanig beschouwd als het verbruik, waarvan de relatieve facturering niet hoger is dan, in elk jaar, een verbruik van meer dan 7 m3 voor water en 35 kWh voor elektriciteit;
• Bovendien, zegt de wet, sluit het bestaan van een hoger verbruik dan voorzien, "niet uit dat het onroerend goed als devoluto wordt aangemerkt, namelijk door inspectie".

Het stedelijk gebouw of de autonome fractie wordt niet als devoluto beschouwd:

• Bedoeld voor kortdurende huisvesting op stranden, platteland, termes en andere plaatsen van vilegiatura, voor tijdelijke verhuur of voor eigen gebruik;
• Tijdens de periode waarin herstelwerkzaamheden plaatsvinden, mits deze door de gemeenten zijn gecertificeerd;
• De voltooiing van de bouw of de afgifte van de vergunning voor gebruik vond minder dan een jaar geleden plaats;
• d) Verworven voor wederverkoop door natuurlijke of rechtspersonen, onder dezelfde voorwaarden als artikel 7 van het Gemeentelijk Belastingwetboek inzake de overdracht van bezwarende goederen, goedgekeurd bij wetsdecreet nr. 287/2003 van 12 november, evenals verworven door de entiteiten en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 8 van hetzelfde wetboek, op voorwaarde dat zij in ieder geval de vrijstelling van de gemeentelijke belasting op bezwarende overdrachten van onroerend goed hebben genoten of hebben genoten en gedurende de periode van drie jaar vanaf de datum van verwerving;
• Dat is de woonplaats op het nationale grondgebied van emigranten- Portugezen, zoals gedefinieerd in artikel 3 van wetsdecreet nr. 323/95 van 29 november, als zodanig beschouwd als hun fiscale woonplaats, bij gebreke van een andere aanduiding;
• Dat is de woonplaats op het nationale grondgebied van Portugezen die in het buitenland functies of opdrachten van openbare aard vervult ten dienste van de Portugese Staat, internationale organisaties of functies van erkend algemeen belang, alsmede hun respectieve gemachtigde metgezellen;
• Geïntegreerd in een toeristenoord of geregistreerd als een lokale accommodatie;
• Het verbruik als bedoeld in artikel 2, lid 2, onder c), wordt niet beïnvloed door de objectieve belemmering van het gebruik van het goed, met name als gevolg van een juridisch geschil over het bezit ervan, als gevolg van de verificatie van een van de in artikel 1072, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek genoemde gronden of om redenen van opleiding permanente zorg verlenen als mantelzorger of verblijven in sociale voorzieningen, mits dit naar behoren bewezen is.

"Een leeg huis is een delegeringshuis", zegt minister

De definitie van een liefhebbershuis en een leeg huis heeft daarom verschillende vragen opgeroepen, maar de minister van Huisvesting, Marina Gonçalves, verduidelijkte in een interview met SIC News dat "een leeg huis een toegewijd huis is", zelfs als het in goede staat is. Dus als men een jaar of twee gesloten is geweest in het centrum van Lissabon, wordt dit beschouwd als een vrijstaand huis? De minister verzekert mij dat zij dat doet.

"In juridische termen wordt beschouwd als bedrog, het heeft een procedure die als zodanig moet worden geïdentificeerd. Het bestaat al in de wet deze procedure. Het is de camera die deze identificatie maakt.  het is een huis dat ten dienste moet worden gesteld van het gebruik waarvoor het is gemaakt", benadrukte de verantwoordelijke, die er echter voor zorgde dat de "staat het huis van het volk niet zal betreden en zal onteigenen".

Isarrendamento dwingend of niet ongrondwettelijk?

Het programma "Meer Huisvesting" is gevallen als een "bom" in de vastgoedsector, en sindsdien is er een stortvloed aan reacties op  de maatregelen - en van alle kanten. De gedwongen huurovereenkomst vormt de kern van de controverse en er zijn zelfs twijfels gerezen over de grondwettigheid ervan.

Uren na de presentatie aan het land van het nieuwe wetgevingspakket voor huisvesting, op donderdag 16 februari 2023, zei de premier, António Costa, in een interview met het Journal of 8 TVI dat "het niet legitiem is om lege huizen te hebben", en weigerde elk bestaan van ongrondwettigheid in de regel, en verklaren dat "dwangwerken al vele jaren in de wet staan en nooit als ongrondwettelijk zijn beschouwd."

In een interview met het RTP-programma kwam "Tudo é Economia", de minister van Huisvesting, om de woorden van António Costa te versterken. De verantwoordelijke persoon garandeert dat de verplichte verhuur van woningen grondwettelijk is en zei ook dat het de plicht van de eigenaren is om de huizen te gebruiken. De gouverneur benadrukte dat het een "instrument is voor het moment waarop iemand het pand niet wil huren wanneer er een verplichting is om het onroerend goed te gebruiken", en herinnerde er echter aan dat de eigenaar "eenvoudig kan uitleggen dat het niet wordt gebruikt omdat het wacht op een gebruiksvergunning dat zijn ze niet." De minister benadrukte dat "er geldige argumenten zijn voor de eigenaar om te zeggen dat hij het te koop of te huur zal aanbieden".

Verschillende juristen die door ECO Advocatus zijn gecontacteerd, zijn daarentegen van mening dat het "administratieve bezit" van de staat van privé-onroerend goed een "beperking van het recht op eigendom" en "duidelijk ongrondwettelijk" is.  Voor constitutionalist Jorge Bacelar Gouveia, gehoord door de publicatie, bijvoorbeeld, "is gedwongen verhuur een schending van de essentiële kern van het onroerend goed, omdat het de mogelijkheid om het onroerend goed te vervreemden en te beheren vermindert", omdat het een maatregel is "volledig willekeurig en onevenredig". Paulo Otero, hoogleraar en constitutionalist, deelt dezelfde mening: "De verplichting om huizen op de woningmarkt te plaatsen kan alleen door de staat worden aangemoedigd, bijvoorbeeld door fiscale maatregelen, rekening houdend met de sociale functie van privé-eigendom. Het kan echter niet het onderwerp zijn van gedwongen of gedwongen leasing. De Grondwet laat dit alleen toe in het licht van productiemiddelen die moeten worden opgegeven", legt hij uit. 

Sérgio Sousa Pinto sloot zich aan bij degenen die het niet eens zijn met het voorstel van de regering, dat gericht is op dwangmatige verhuur van dealende huizen. De CNN-commentator en afgevaardigde van de Socialistische Partij is het ermee eens dat deze maatregel ongrondwettelijk dreigt te zijn.

Administratief eigendom van huizen in Europa

Administratief eigendom van huizen is een realiteit in verschillende Europese landen, zoals Denemarken of Nederland. Er bestaan maatregelen van deze aard en dit soort praktijken is toegestaan, zoals uitgelegd door de krant Público:

• In Denemarken heeft de gemeente waar dit huis zich bevindt de bevoegdheid om de eigenaren te dwingen het onroerend goed op de huurmarkt te plaatsen wanneer een huis langer dan zes maanden leeg staat;
• In Nederland zijn huiseigenaren verplicht om zich bij de gemeente te melden wanneer een woning leeg staat en de regels en deadlines verschillen van stad tot stad. In Amsterdam staat de wet niet toe dat een huis langer dan twee maanden leeg staat;
• In het Verenigd Koninkrijk  kunnen lokale autoriteiten eigenaar worden van een huis dat al minstens zes maanden leeg staat.

BRON: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa