Leere Häuser und Desomething-Häuser: Denn was steht auf dem Spiel?

Die Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen im Land ist eines der Ziele des von der Regierung vorgelegten Programms "Mehr Wohnraum". Dafür will die Exekutive von António Costa die obligatorische Vermietung von lieben Häusern durchsetzen – in der Praxis müssen die Eigentümer dieser Immobilien möglicherweise gezwungen werden, das Haus an den Staat zu vermieten, der es dann zu einem erschwinglichen Einkommenspreis untervermietet. Es gibt mehrere Ausnahmen im Gesetz, aber das Thema erzeugt weiterhin große Kontroversen. Denn was steht auf dem Spiel?

Was sagt der Vorschlag der Regierung?

Zwangsvermietung von gewidmeten Wohnungen

In dem Dokument "Mehr Wohnraum", das bis zum 10. März in öffentlicher Konsultation stattfindet , sagt die Regierung, dass "der Staat Rückkehrer aus Gründen des öffentlichen Interesses durch Vermietung durch öffentliche Einrichtungen mit der entsprechenden Zahlung der Miete an den Vermieter mobilisieren kann".

Für welche Häuser gilt die Zwangsmiete nicht?

Die Maßnahme gilt nicht für:

• Ferienhäuser;
• Heime von Auswanderern oder aus gesundheitlichen und beruflichen oder bildenden Gründen vertriebenen Personen;
• Häuser, deren Besitzer in einer sozialen Einrichtung als Heim sind oder als formelle Pflegekräfte dauerhafte Pflege leisten.

Wie soll das funktionieren?

Der Zwangsmietvertrag, "ein Begriff, der bereits im Gesetz steht", wie von der Regierung erklärt, "setzt das Bestehen einer vorherigen gesetzlichen Verpflichtung zur Nutzung des Eigentums voraus. Das heißt: Die Pflichten der Eigentümer sind an sich Beschränkungen des Eigentumsrechts. Diese Pflicht ist seit 2014 gesetzlich verankert (Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe a des Gesetzes Nr. 31/2014 vom 30. Mai)".

In dem formulierten Vorschlag besteht der erste Schritt darin, in Fällen, in denen festgestellt wird, dass ein bestimmtes Haus eine Täuschung ist (und nicht in die genannten Ausnahmen passt), "und wann immer eine Nachfrage nach einer Immobilie mit diesen Merkmalen besteht, wird zunächst vorgeschlagen, dass der Eigentümer einen Mietvertrag frei abschließen kann.  des Eigentums mit der IHRU, wobei die Bedingungen eines solchen Vertrags frei festgelegt werden."

Die Eigentümer haben eine Frist für die Nutzung der Immobilie

Wie der Vorschlag erklärt, und wenn der Eigentümer nicht an den Staat vermieten möchte, wird eine formelle Frist für die Nutzung der Immobilie gegeben - die noch nicht definiert wurde. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Staat die Immobilie unter Berücksichtigung des konkret festgelegten öffentlichen Interesses zwangsweise vermieten – "entweder wegen Nichteinhaltung der Nutzungspflicht des Eigentümers, sowohl durch die soziale Funktion des Wohnens als auch durch die Nutzungspflicht, Prinzipien, die auch in den Artikeln 4 und 5 des Wohnungsbaugesetzes verankert sind", so die Regierung.

Denn was ist ein Dealine-Haus? Und leer?

 Gemäß dem Wohnungsbaugesetz (Gesetz Nr. 83/2019) gilt Wohnraum, der während des gesetzlich festgelegten Zeitraums aus Gründen, die dem Eigentümer zuzurechnen sind, ohne effektive Wohnnutzung ungerechtfertigt und kontinuierlich ist. 

"Zweitwohnungen, Auswandererwohnungen und Vertriebenenheime aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen" gelten nicht als Devotees und sind gerechtfertigte Gründe für die tatsächliche Nichtnutzung von Wohnungen. Insbesondere "die Ausführung von Werken, die ordnungsgemäß genehmigt oder mitgeteilt wurden, während der für sie festgelegten Fristen oder die anhängigen rechtlichen Schritte, die eine solche Nutzung verhindern".

Es wird auch daran erinnert, dass die Klassifizierung des entschlachteten Eigentums im  Gesetzesdekret Nr. 67/2019 vom 21. Mai erscheint - was die imi für diese Art von Gebäuden verschlechtert -  und besagt, dass ein städtisches Gebäude oder die autonome Fraktion, die ein Jahr lang unbewohnt ist, als Rendite eingestuft wird:  

• In Anbetracht des Fehlens von Verträgen mit Telekommunikations-, Wasser-, Gas- und Elektrizitätsversorgungsunternehmen;
• wenn der Wasser-, Gas-, Strom- und Telekommunikationsverbrauch nicht in Rechnung gestellt wird;
• in Anbetracht des kumulativen Vorhandenseins eines geringen Wasser- und Stromverbrauchs, wenn man den Verbrauch als solchen betrachtet, dessen relative Fakturierung in jedem Jahr den Verbrauch von mehr als 7 m3 für Wasser und 35 kWh für Strom nicht übersteigt;
• Außerdem, so das Gesetz, schließt das Vorhandensein eines höheren Verbrauchs als vorgesehen "nicht aus, dass die Immobilie als devoluto eingestuft wird, nämlich durch Inspektion".

Das städtische Gebäude oder die autonome Fraktion gilt nicht als devoluto:

• Bestimmt für kurzfristige Unterbringung in Stränden, auf dem Land, in Termes und an anderen Orten der Vilegiatura, zur vorübergehenden Vermietung oder für den eigenen Gebrauch;
• Während des Zeitraums, in dem die Sanierungsarbeiten stattfinden, sofern sie von den Gemeinden zertifiziert sind;
• Der Abschluss des Baus oder die Lizenzerteilung der Nutzung erfolgte vor weniger als einem Jahr;
• d) von natürlichen oder juristischen Personen unter den gleichen Bedingungen wie Artikel 7 des Gemeindesteuergesetzbuchs über belastende Immobilienübertragungen, genehmigt durch das Gesetzesdekret Nr. 287/2003 vom 12. November, zum Weiterverkauf erworben sowie von den Unternehmen und unter den in Artikel 8 desselben Gesetzbuchs genannten Bedingungen erworben, sofern sie in jedem Fall während eines Zeitraums von drei Jahren ab dem Zeitpunkt des Erwerbs von der Befreiung von der Gemeindesteuer auf belastende Übertragungen von Immobilien profitiert haben oder in den Genuss dieser gekommen sind;
• Dies ist der Wohnsitz des portugiesischen Auswanderers im Inland im Sinne von Artikel 3 des Decreto-Lei Nr. 323/95 vom 29. November, der mangels eines anderen Hinweises als solcher seinen steuerlichen Wohnsitz betrachtet;
• d.h. der Wohnsitz des Portugiesen im Hoheitsgebiet, der im Ausland im Dienste des portugiesischen Staates, internationaler Organisationen oder Aufgaben von anerkanntem öffentlichem Interesse Aufgaben oder Aufträge öffentlicher Art wahrnimmt; sowie ihre jeweiligen bevollmächtigten Begleitpersonen;
• Integriert in einen Ferienort oder als lokaler Beherbergungsbetrieb registriert;
• deren Verbrauch gemäß Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe c nicht durch das objektive Hindernis für die Nutzung des Gegenstands, insbesondere durch einen Rechtsstreit über seinen Besitz, durch die Überprüfung eines der in Artikel 1072 Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs genannten Gründe oder aus Ausbildungsgründen beeinträchtigt wird dauerhafte Pflege als informelle Pflegeperson oder Aufenthalt in sozialen Einrichtungen, sofern dies ordnungsgemäß nachgewiesen ist.

"Ein leeres Haus ist ein Andachtshaus", sagt Minister

Die Definition eines Devotee-Hauses und eines leeren Hauses hat daher mehrere Fragen aufgeworfen, aber die Ministerin für Wohnungsbau, Marina Gonçalves, stellte in einem Interview mit SIC News klar, dass "ein leeres Haus ein Devotee-Haus ist", auch wenn es in gutem Zustand ist. Wenn man also seit ein oder zwei Jahren im Zentrum von Lissabon geschlossen ist, gilt man als Desomething-Haus? Die Ministerin versichert mir, dass sie das tut.

"In rechtlicher Hinsicht gilt es als Täuschung, es ist ein Verfahren, das als solches zu kennzeichnen ist. Dieses Verfahren existiert bereits im Gesetz. Es ist die Kamera, die diese Identifizierung vornimmt.  es ist ein Haus, das in den Dienst der Nutzung gestellt werden muss, für die es geschaffen wurde", betonte der Verantwortliche und versicherte jedoch , dass "der Staat nicht in das Haus des Volkes eindringt und es enteignet".

Istarrendamento Zwang oder nicht verfassungswidrig?

Das Programm "Mehr Wohnen" ist wie eine "Bombe" in der Immobilienbranche gefallen, und seitdem gibt es einen Regen von Reaktionen auf die Maßnahmen – und zwar von allen Seiten. Der Zwangsmietvertrag steht im Mittelpunkt der Kontroverse, und es wurden sogar Zweifel an seiner Verfassungsmäßigkeit geäußert.

Stunden nachdem er dem Land am Donnerstag, dem 16. Februar 2023, das neue Gesetzespaket für den Wohnungsbau vorgelegt hatte, sagte Premierminister António Costa in einem Interview mit dem Journal of 8 TVI, dass "es nicht legitim ist, leere Häuser zu haben", und lehnte jede Existenz von Verfassungswidrigkeit in der Regel ab. und erklärte, dass "Zwangsarbeiten seit vielen Jahren gesetzlich verankert sind und nie als verfassungswidrig angesehen wurden".

In einem Interview mit dem RTP-Programm kam "Tudo é Economia", der Minister für Wohnungsbau, um die Worte von António Costa zu bekräftigen. Der Verantwortliche garantiert, dass die Zwangsvermietung von Wohnungen verfassungsgemäß ist und sagte auch, dass es die Pflicht der Eigentümer ist, die Häuser zu nutzen. Der Gouverneur betonte, dass es sich um ein "Instrument für den Moment handelt, in dem jemand die Immobilie nicht mieten möchte, wenn eine Nutzungspflicht besteht", und erinnerte jedoch daran, dass der Eigentümer "einfach erklären kann, dass es nicht genutzt wird, weil es auf eine Nutzungslizenz wartet. Sie sind es nicht." Der Minister betonte, dass "es stichhaltige Argumente für den Eigentümer gibt, zu sagen, dass er es zum Verkauf oder zur Miete anbieten wird".

Mehrere von ECO Advocatus kontaktierte Juristen sind dagegen der Ansicht, dass der "administrative Besitz" privater Immobilien durch den Staat eine "Beschränkung des Eigentumsrechts" und "eindeutig verfassungswidrig" sei.  Für den Verfassungsrechtler Jorge Bacelar Gouveia, der von der Publikation gehört wurde, ist beispielsweise "Zwangsverpachtung eine Verletzung des wesentlichen Kerns des Eigentums, weil es die Möglichkeit der Veräußerung und Verwaltung des Eigentums einschränkt", eine Maßnahme, die "völlig willkürlich und unverhältnismäßig" ist. Paulo Otero, Professor und Konstitutionalist, teilt die gleiche Meinung: "Die Verpflichtung, Häuser auf dem Wohnungsmarkt zu platzieren, kann vom Staat nur gefördert werden, zum Beispiel durch steuerliche Maßnahmen unter Berücksichtigung der sozialen Funktion des Privateigentums. Sie kann jedoch nicht Gegenstand von Zwangs- oder Zwangsleasing sein. Die Verfassung lässt dies nur angesichts der Aufgabe von Produktionsmitteln zu", erklärt er. 

Sérgio Sousa Pinto schloss sich denjenigen an, die mit dem Vorschlag der Regierung nicht einverstanden sind, der auf die zwanghafte Vermietung von Wohnungen abzielt. Der CNN-Kommentator und Abgeordnete der Sozialistischen Partei stimmt zu, dass diese Maßnahme verfassungswidrig sein könnte.

Administrativer Besitz von Häusern in Europa

Administrativer Besitz von Häusern ist in mehreren europäischen Ländern wie Dänemark oder den Niederlanden Realität. Maßnahmen dieser Art existieren und diese Art von Praxis ist erlaubt, wie die Zeitung Público erklärt :

• In Dänemark hat die Gemeinde, in der sich dieses Haus befindet, die Befugnis, die Eigentümer zu zwingen, die Immobilie auf dem Mietmarkt zu platzieren, wenn ein Haus länger als sechs Monate leer steht.
• In den Niederlanden müssen Hausbesitzer den städtischen Behörden melden, wenn eine Wohnimmobilie leer steht, und die Regeln und Fristen variieren von Stadt zu Stadt. In Amsterdam erlaubt das Gesetz nicht, dass ein Haus länger als zwei Monate leer steht;
• Im Vereinigten Königreich können lokale Behörden ein Haus übernehmen,  das seit mindestens sechs Monaten leer steht.

QUELLE: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa