المنازل الفارغة والمنازل الفارغة: بعد كل شيء ، ما هو على المحك؟

تعد زيادة المعروض من المنازل للإيجار في البلاد أحد الأهداف المدرجة في برنامج "المزيد من الإسكان" الذي قدمته الحكومة. لهذا ، تريد السلطة التنفيذية لأنطونيو كوستا فرض الإيجار الإلزامي للمنازل العزيزة – في الممارسة العملية ، قد يضطر أصحاب هذه العقارات إلى تأجير المنزل للدولة ، والتي ستقوم بعد ذلك بتأجيره من الباطن بسعر دخل مناسب . هناك العديد من الاستثناءات في القانون ، لكن الموضوع لا يزال يثير جدلا كبيرا. بعد كل شيء ، ما هو على المحك؟

ماذا يقول اقتراح الحكومة؟

التأجير الإجباري للمنازل المكرسة

في وثيقة «المزيد من الإسكان»، في المشاورات العامة حتى 10 مارس، تقول الحكومة إن «الدولة يمكنها تعبئة العائدين، لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة، من خلال التأجير من قبل الكيانات العامة، مع دفع الإيجار للمالك».

على أي المنازل لا ينطبق الإيجار القسري؟

لا ينطبق هذا الإجراء على:

• بيوت العطلات؛
• منازل المهاجرين أو النازحين لأسباب صحية وأسباب مهنية أو تكوينية ؛
• المنازل التي يرتدي أصحابها زيا اجتماعيا كمنزل أو يقدمون رعاية دائمة كمقدمي رعاية رسميين.

كيف سيعمل ذلك؟

والإيجار القسري، وهو "مصطلح موجود بالفعل في القانون"، كما أوضحت الحكومة، "يفترض مسبقا وجود واجب قانوني مسبق لاستخدام الممتلكات. وهذا هو: واجبات المالكين هي ، في حد ذاتها ، قيود على الحق في الملكية. وقد تم تكريس هذا الواجب في القانون منذ عام 2014 (المادة 14 (2) (أ) من القانون رقم 31/2014 المؤرخ 30 مايو)".

في الاقتراح المصاغ ، تتمثل الخطوة الأولى ، في الحالات التي يتم فيها تحديد أن منزلا معينا هو خداع (ولا يتناسب مع الاستثناءات المذكورة) "وكلما كان هناك طلب على عقار بهذه الخصائص ، يقترح ، أولا ، أنه يمكن للمالك إبرام عقد إيجار بحرية.  من الممتلكات مع IHRU ، وتحديد شروط هذا العقد بحرية ".

سيكون لدى المالكين موعد نهائي للاستفادة من العقار

كما يوضح الاقتراح ، وإذا كان المالك لا يريد التأجير للدولة ، تحديد موعد نهائي رسمي لاستخدام العقار - الذي لم يتم تحديده بعد. فقط عندما تنتهي هذه الفترة ، يمكن للدولة تأجير العقار بشكل إلزامي ، مع مراعاة المصلحة العامة المحددة على وجه التحديد - "إما بسبب عدم الامتثال لواجب استخدام العقار من قبل مالكه ، من خلال الوظيفة الاجتماعية للإسكان وواجب الاستخدام، وهي مبادئ منصوص عليها أيضا في المادتين 4 و 5 من قانون أسس الإسكان"، وفقا للحكومة.

بعد كل شيء ، ما هو منزل ديلين؟ وفارغة؟

 وفقا لقانون أسس الإسكان (القانون رقم 83/2019) ، يعتبر السكن غير المبرر والمستمر ، خلال الفترة التي يحددها القانون ، دون استخدام فعال للسكن ، لأسباب تعزى إلى المالك ، ديفولوتا.

"المنازل الثانية ومساكن المهاجرين ومنازل النازحين لأسباب مهنية أو صحية" لا تعتبر من المصلين ، وهي أسباب مبررة لعدم الاستخدام الفعلي للسكن ، على وجه الخصوص ، "أداء الأعمال المصرح بها أو المرسلة حسب الأصول ، خلال المواعيد النهائية المحددة لها ، أو الإجراء القانوني المعلق الذي يمنع هذا الاستخدام".

وتجدر الإشارة أيضا إلى أن تصنيف الممتلكات المتدلية يظهر في المرسوم بقانون رقم 67/2019 المؤرخ 21 مايو - الذي يزيد من سوء الوضع في  هذا النوع من المباني -  ويقول إن المبنى الحضري أو الجزء المستقل الذي يكون غير مشغول لمدة عام يصنف على أنه عودة:  

• ونظرا لعدم وجود عقود سارية المفعول مع شركات الاتصالات السلكية واللاسلكية وإمدادات المياه والغاز والكهرباء،
• إذا لم تكن هناك فواتير لاستهلاك المياه والغاز والكهرباء والاتصالات السلكية واللاسلكية.
• بالنظر إلى الوجود التراكمي لاستهلاك منخفض للمياه والكهرباء ، مع الأخذ في الاعتبار أن الاستهلاك كذلك ، حيث لا تتجاوز الفواتير النسبية ، في كل عام ، استهلاكا يتجاوز 7 م 3 للمياه و 35 كيلو واط ساعة للكهرباء ؛
• علاوة على ذلك ، يقول القانون ، إن وجود استهلاك أعلى من تلك المنصوص عليها ، "لا يستبعد إمكانية تصنيف الممتلكات على أنها devoluto ، أي من خلال التفتيش".

لا يعتبر المبنى الحضري أو الجزء المستقل بمثابة devoluto:

• مخصص للسكن قصير الأجل في الشواطئ والريف والنهايات وأي أماكن أخرى من vilegiatura ، للإيجار المؤقت أو للاستخدام الخاص ؛
• خلال الفترة التي تتم فيها أعمال إعادة التأهيل ، شريطة أن تكون معتمدة من البلديات ؛
• تم الانتهاء من البناء أو إصدار ترخيص الاستخدام قبل أقل من عام ؛
• د) المكتسبة لإعادة بيعها من قبل أشخاص طبيعيين أو اعتباريين ، وفقا لنفس الشروط المنصوص عليها في المادة 7 من قانون الضرائب البلدية بشأن التحويلات العقارية المرهقة ، المعتمدة بموجب المرسوم بقانون رقم 287/2003 المؤرخ 12 نوفمبر ، وكذلك المكتسبة من قبل الكيانات وبموجب الشروط المشار إليها في المادة 8 من نفس القانون ، شريطة أن يكونوا قد استفادوا أو استفادوا من الإعفاء من الضريبة البلدية على التحويلات المرهقة للعقارات وخلال فترة ثلاث سنوات من تاريخ الاستحواذ؛
• أي إقامة البرتغاليين المهاجرين في الإقليم الوطني، على النحو المحدد في المادة 3 من المرسوم بقانون رقم 323/95 المؤرخ 29 تشرين الثاني/نوفمبر، معتبرين بذلك إقامتهم الضريبية، في حالة عدم وجود إشارة أخرى؛
• أي الإقامة في الأراضي الوطنية للبرتغالية التي تؤدي وظائف أو لجان ذات طبيعة عامة في الخارج في خدمة الدولة البرتغالية أو المنظمات الدولية أو الوظائف ذات المصلحة العامة المعترف بها ، بالإضافة إلى مرافقيهم المفوضين ؛
• مدمجة في منتجع سياحي أو مسجلة كمؤسسة إقامة محلية ؛
• الذي لا يتأثر استهلاكه المنصوص عليه في المادة 2 (2) (ج) بسبب العائق الموضوعي لاستخدام الممتلكات ، لا سيما بسبب نزاع قانوني حول حيازته ، بسبب التحقق من أي من الأسباب المنصوص عليها في المادة 1072 (2) من القانون المدني أو لأسباب تتعلق بالتدريب توفير رعاية دائمة كمقدم رعاية غير رسمي أو البقاء في المعدات الاجتماعية ، شريطة أن يتم إثبات ذلك على النحو الواجب.

"البيت الفارغ هو بيت الإخلاص" ، يقول الوزير

لذلك أثار تعريف منزل المحب والمنزل الفارغ عدة قضايا ، لكن وزيرة الإسكان ، مارينا غونسالفيس ، أوضحت ، في مقابلة مع SIC News ، أن "المنزل الفارغ هو منزل مخلص" ،  حتى لو كان في حالة جيدة. لذلك إذا تم إغلاق واحد لمدة عام أو عامين في وسط لشبونة يعتبر منزل desomething؟ الوزيرة تؤكد لي أنها تفعل ذلك.

"من الناحية القانونية يعتبر خداعا ، فهو إجراء يجب تحديده على هذا النحو. إنه موجود بالفعل في القانون هذا الإجراء. الكاميرا هي التي تحدد هذا التعريف.  إنه منزل يجب وضعه في خدمة الاستخدام الذي تم إنشاؤه من أجله «، أكد المسؤول، مؤكدا، مع ذلك، أن «الدولة لن تدخل بيت الشعب وستصادر».

هلarrendamento قسري أم غير دستوري؟

 لقد سقط برنامج "المزيد من الإسكان" باعتباره "قنبلة" في قطاع العقارات ، ومنذ ذلك الحين كان هناك وابل من ردود الفعل على التدابير - ومن جميع الجهات. يقع عقد الإيجار القسري في قلب الجدل ، وقد أثيرت شكوك حول دستوريته.

بعد ساعات من تقديم الحزمة التشريعية الجديدة للإسكان إلى البلاد، يوم الخميس 16 فبراير 2023، قال رئيس الوزراء، أنطونيو كوستا، في مقابلة مع مجلة 8 TVI إنه «ليس من المشروع أن يكون لديك منازل فارغة»، رافضا أي وجود عدم دستورية في القاعدة،  وذكر أن "الأعمال القسرية كانت في القانون لسنوات عديدة ولم تعتبر أبدا غير دستورية".

في مقابلة مع برنامج RTP، جاء «Tudo é Economia»، وزير الإسكان، لتعزيز كلمات أنطونيو كوستا. يضمن الشخص المسؤول أن الإيجار الإلزامي للمنازل دستوري وقال أيضا إنه من واجب المالكين استخدام المنازل.  وشدد المحافظ على أنها «أداة في الوقت الحالي عندما لا يرغب شخص ما في استئجار العقار عندما يكون هناك واجب لاستخدام العقار»، ومع ذلك، أشار إلى أنه يمكن للمالك «ببساطة أن يشرح أنه لا يتم استخدامه لأنه ينتظر ترخيص استخدام. إنهم ليسوا كذلك". وشدد الوزير على أن "هناك حججا وجيهة للمالك ليقول إنه سيعرضها للبيع أو الإيجار".

من ناحية أخرى ، يعتبر العديد من الحقوقيين الذين اتصلت بهم ECO Advocatus أن "الحيازة الإدارية" للدولة للعقارات الخاصة هي "تقييد على الحق في الملكية" و " غير دستوري بشكل واضح".  بالنسبة للدستوري خورخي باسيلار جوفيا، الذي سمعه المنشور، على سبيل المثال، «التأجير القسري هو انتهاك للجوهر الأساسي للممتلكات، لأنه يقلل من إمكانية التصرف في الممتلكات وإدارتها»، كونه إجراء «تعسفي وغير متناسب تماما». باولو أوتيرو ، الأستاذ والدستوري ، يشارك نفس الرأي. "لا يمكن تشجيع الالتزام بوضع المنازل في سوق الإسكان إلا من قبل الدولة ، على سبيل المثال ، من خلال التدابير المالية ، مع مراعاة الوظيفة الاجتماعية للملكية الخاصة. غير أنه لا يمكن أن يكون موضوع تأجير قسري أو قسري. الدستور يعترف بذلك فقط في مواجهة وسائل الإنتاج للتخلي عنها»، يشرح. 

انضم سيرجيو سوزا بينتو إلى أولئك الذين لا يوافقون على اقتراح الحكومة ، الذي يهدف إلى التأجير الإجباري لمنازل التعامل.  يوافق معلق CNN ، ونائب الحزب الاشتراكي ، على أن هذا الإجراء يخاطر بأن يكون غير دستوري.

الملكية الإدارية للمنازل في أوروبا

الملكية الإدارية للمنازل هي حقيقة واقعة في العديد من البلدان الأوروبية ، مثل الدنمارك أو هولندا. توجد تدابير من هذا النوع ويسمح بهذا النوع من الممارسة، كما أوضحت صحيفة Público:

• في الدانمرك ، عندما يكون المنزل فارغا لأكثر من ستة أشهر ، تتمتع البلدية التي يقع فيها هذا المنزل بسلطة إجبار المالكين على وضع العقار في سوق الإيجار ؛
• في هولندا ، يطلب من مالكي المنازل إبلاغ السلطات البلدية عندما يكون العقار السكني فارغا ، وتختلف القواعد والمواعيد النهائية من مدينة إلى أخرى. في أمستردام ، لا يسمح القانون بخلو المنزل لأكثر من شهرين.
• في المملكة المتحدة ،  يمكن للسلطات المحلية الحصول على ملكية منزل كان فارغا لمدة ستة أشهر على الأقل.

المصدر: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa